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# 【戳穿房产界中的谬论】

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真理永远只掌握在极少数人手中！
很多人觉得房产产权满70年后可以继续居住，有拆迁和补偿的福利，或者说国家会解决房产70年后到期产权人的居住问题。这些人想法已经占购房人的大多数。他们觉得房产是永久的财产，买到就是赚到，所以有钱就往房市里投。他（她）们对高房价起到推波助澜的作用。
假如：你买了一块70年的地，造了一套房寿命70年的房，到70年后，你觉得这块地不好你不续费了，国家收回这块地，你又到另外的地方买地造房，请问这些费用还是你自己出吧。
你买了一块70年的地，造了四套房寿命70年的房，一套卖给甲，一套卖给乙，一套卖给丙，一套卖给丁，到70年后，你觉得这块地不好你不续费了，甲和乙、丙、丁没能力买地，也只能搬离，国家收回这块地，你又到另外的地方买地造房。
写这些无非把你比喻成开发商，让大家理清一个关系：
房屋是开发商造的，土地是国家的，是开发商向国家买了土地，根据土地的性质商品住宅70年（工业用地50年），也就是土地70年后是国家的，国家收回土地继续再卖给开发商（如果是原开发商只要续费就可以了），开发商再造房。如此70年一循环，国家才有土地卖，开发商才有土地建房，下一代才有新房住！你买了地造房土地到期再造房屋还要自己出费用，房产商造房的土地到期难道给你免费吗？
续费得看你的房屋寿命及这块地的使用价值了，拆迁是历史遗留问题。以后你的房有拆迁的可能就是，如果你只住了30年，这块地被开发商看上了，他愿意解决你的住房来置换你这块地，如果产权70年内没有什么变化，就等着70年后交地吧！现在的拆迁多数是城市规划，所以是政府主导的拆迁。一旦商品房成型，以后就等着70年到期收地了。
有不明白的看看我接下来给你解释房产界中的谬论吧！此贴将围绕房产知识讨论！
根据国家《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
买受人就是购房者，你是购房者你知道自己的权利了吗？你知道房屋毁损、灭失的风险吗？这是法律规定的！而且是最高法！
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在（50年）保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
这里我们关注一下50年的保修期，最长时间的商品了，其实我们购买50年保质期的商品房，30岁住50年也80岁了，还有20年的土地使用期，再修补20年你也100岁了，那时土地还给国家有什么怨言呢。你去买已经使用了30年的房产，只能说你放弃了30年使用权，别人帮你住了30年，你少了30年，难道向国家要吗？
看看我们国家的建筑规范吧！法律为规范保驾护航！
根据中华人民共和国国家标准《住宅建筑规范》：
6.1.1 住宅结构的设计使用年限不应少于50年，其安全等级不应低于二级。
中华人民共和国国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》：
1.0.4 本标准所采用的设计基准期为50年
1.0.5 结构的设计使用年限应按：普通房屋和构筑物设计使用年限50年
两大国家标准清楚的告诉我们，房屋50年的寿命，在房屋出生的时候就已经注入了50年的生存基因！地基、结构和建筑材料都是它的基因！所以不要说70年， 50年后变砖头的房屋也很多。所以多关心房屋的质量，土地70年够房屋生存的，如果房屋质量过硬能抗100年说不定能续30年费，这要看你的土地值钱不值钱了，如果你的土地成了地王你续费希望是零。
谬论一、房屋产权70年后政府会解决
很多人说房产70年后房屋还住着人，政府拿这些人不敢怎么样!
首先我们来分析产权70年后，这房屋里住的什么人？按30岁标准买房，到产权70年后，这些住房人应该都100岁了，如果都是这些人住在已经满70年产权房屋里，那政府肯定会特殊待遇的，百岁老人政府有政策的。如果都是些已经转了几手的人住里面，也就是一个人住了30年又买了新房，卖给了另一家，这家住了20年，又卖了最后这家买来还剩20年产权，难道他还想70年吗？还要政府给他解决吗？所以那些说土地到期的房屋里还住着人，政府收不回，现实一些吧，法律都已经告知了，房屋的产权和土地权是绑定的，房屋的产权小于土地使用权，开发商买了地荒废了几年，你的产权就不可能70年，所以作为消费者，你是和开发商打交道，看清你房产证的年限，别国家来收到期土地了，你和政府闹，法律书摆在那里，你不去研读，只是你的错。你买了快到期的房屋也是你的错，就好比你买了二手商品，后果还是要承担的！看看那些二手房吧，从现在卖的二手房价格一点也没有体现房屋只剩不多产权年数的价格。到时跌得惨的就是这些年限已经过半的房屋了！
所以房屋应该以年限体现价格，假如总价70万的房屋，按70年分摊，70年房屋70万，到了35年就该35万或者更低。那些买了已经30多年房屋的人，如果你想住长久，还是看看房产证的年限吧。如果房屋已经35年还卖70万，是不是算翻倍呢！买二手房三要素，总价、均价、年限，这里年限是必须的，如果总价便宜年限只有10年，你还考虑吗！当然这目前都做不到，现在总价、均价都高，没有谁还考虑年限！这就是疯狂的房产市场，和抢盐风波一样！等疯狂退了，就会理智的考虑这些问题！
谬论二、物权法可以在产权70年后续期
很多专家还在宣传物权法，其实物权法有点皇帝的新装的味道，按中国房屋保修质量50年算，能70年已经不错了，还想续期。物权法，有物才有权，就好比商品保修你的商品还存在才能保修吧，房屋50年的质量也就是保修是50年，过了50年就是自己修了，能修到70年也就算增值了。如果50年过了房屋面临倒塌，开发商是没有保修责任了，你也不可能在还有20年使用权的土地上造房，如果土地被开发商看上了，可以买你20年的使用权，你的房肯定是砖头价，当然你可以拒绝卖，但这期间你得不到什么，20年后土地就不是你的了。如果你土地偏远，估计只能荒芜20年后土地收回或者政府给你70年减使用年限后的一点补偿收回。记得政府给的土地补偿，不是上面房屋的补偿。
别拿住房说居住是民生问题，就不按商品来属性来，商品房已经是纯商品了，可以自由交易吧，作为民生商品已经给了50年的保修期。汽车曾经是15年强制报废，后来放开直到检验不通过才报废，放开了又怎么样呢？有的汽车到10年基本上就成老爷车了。住房也一样，满50年左右就差不多了，千万别拿外滩的房以及个别的房来比，我们说的是普通住房！
国家把建筑标准定50年就是要框在土地70年内，如果国家把建筑标准定100年，等有了100年的房屋质量，那时你再去谈物权法吧，记得房屋才是你的物，拿着这个物才能谈售后！70年内的土地是开发商的，至少目前是！政府只和开发商签土地合同，而不是你个人或团体！开发商和政府签合同，土地续期当然也是开发商去做续期，开发商并不是把房卖给你了就不管了，50年保修是他委托的出钱维护，但是50年内房屋倒塌，那他还得回来解决！
谬论三、土地制度不改革房价永远不会降
这是弱智强说的，现在开发商说自己房价高是因为土地的问题，其实都是忽悠人的，很多专家也呼吁土地改革，这帮专家不知道在研究点什么？房产用来炒的话，就是土地再改革也是让房产商赚取更多的利润，造再多的房也会被买空。上海楼脆脆一组震憾的数字：604元/平方米成本价与18000元/平方米售价，土地价格低售价也不低，只是让开发商赚取了更多的利润。土地改革也是降不了房价的。
其实让房价降很简单，但是没有专家去呼吁，这是政府需要做的工作！这是本文的重点！
现在身边外来人员很多吧？企业里的人肯定能感受到外来人员已经占了多数，这些人买房吗？不！他（她）们只租房！就是买房也是极少数，也就是说租房市场是庞大的！重点来了，如果每个地方都有一定量的公租房，房价你就跌吧！因为存量房会涌出来，这些存量房就是私租房，如果公租房战胜了私租房，房价涨就结束了！
让我来分析公租房的威力，如果某地有1000套商品房或100套公租房，如果只有1000套商品房，也就是这1000套房对房价的影响就是涨！既然投了1000套商品房为什么都没能缓和住房需求，按道理商品房提供多了，房价应该降呀！其实，在房产被看好的情况下，这些房一出来肯定会被买空，这些房会被拿来投资或出租，所以助推了房产市场。因为有大的租赁市场所以这些房就有去处！
看看100套公租房的威力吧，如果低价或平价投放市场，假设这里租户有100户退掉原来的私租房都去租，那将实实在在空出100套私租房，就成了100套二手商品房，这些房将影响房价，因为如果没有人租这些房，收不到房租的损失将促使包租公包租婆卖掉手里的商品房。所以公租房才是解决房价的利剑！
政府应该插手公租房，这才是民生好事！公租房直接将包租婆、包租公，租不出去的房屋投入市场交易，那些以租养房的让他们的房屋租不出去被迫流入市场，在租不出去的情况下，房屋是不可能空关的。当然公租房要保证价格低，还有就是地理位置不能偏僻。其实每个街镇都可以有公租房，让街道管理吧，他们有手段弄出一些公租房！这些权为什么不放呢！
看看现在都多少外来人员租着房，就知道多少人手里空了多少房！还有一部分空关的，有房的人手里还有钱买房，因为租金够他还贷的，所以就算再多的房出来也是被这部分买走了！租房的收入低利润还要被房租砍掉一部分，这部分已经占了大部分，政府该重视公租房了！广大人民群众也该重视，拿起你的话语权，呼吁吧！
上海只要政府给各个镇和乡下指标保证各个地方都有零散的公租房，让每个街道都保证100套公租房，让居委会管理，相信这不是难事，那时有实实在在的房源供应，房价不跌才怪！政府啊！这点能做到，房价你就控制住了！政府也劝百姓不要急于买房，可以租房，向谁租，向那些房屋多的人租不是变相给他们还贷款吗！
你劝老百姓租房，你得提供公租房啊！而不是提供一些偏远的大型租住区，谁会为了少200元租金换乘几班车，时间花了不说路费也不少！
现在的公租房形式化，集中建一个地方，为什么租房，首先是没房住，其次是工作远交通不方便。作为打工人员，肯定是就近租房，那些所谓的公租房，离工作地远，路上花时间不说车费也是一笔开销！这些形式化的公租房还是少建，没有市场！
所以政府该把公租房收编为政府控制，必须每个地方都有一部分公租房，每个镇都有开发100套以上公租房，用纳税人的钱造吧！造了这些公租房租金再还给政府建设公共资源。其实每个镇有100套公租房，对政府来说不是问题，这事交给各个街道去分摊，保证能完成任务。
一旦公租房在各个地方成了气候，房价怎么涨？那些靠以租养房的人，唯一就是出售自己手里的房产，房屋租不出去将是租金的损失，卖了放银行还有利息收呢！关键是公租房没办法炒作，也就吸引不了投资客。而且投资客也不敢接手这些租不出去的二手房！
记得我们房产的最大消费群不是刚需的购买，而是租客的租房！商品房出来被购房者买了租给租客，所以商品房永远有市场，因为商品房能租出去！如果商品房直接成了租房给租客，购房者手里的房租不出去就成了烫手的山芋。所以公租房才是政府解决高房价的实际工作！
某些人肯定会跳出来说，你不租会有人租，我们还是用用守恒定律吧，对租客来说，一个萝卜一个坑，少个萝卜就多个坑，上海的人口有饱和度吧，有城市的负荷吧，所以不会无限制的增长，某地5000个住户，如果1000租户，如果环境不变，基本上就会维持这些数量。假如造100套商品房，会被5000住户消化掉，1000租户还是租原来的地方，改变不了现状，如果推出100套公租房，1000租户将有100户搬离，搬离的就会空出100套私租房，这些空置房就会回到包租公包租婆手里，要么再降价出租，低于公租房的价格出租，要么抛售，所以公租房才是真正供给市场的房产！
房价引起物价上涨的原因，你如果租房开店，房价上涨那些专家就会说租售比，你的租金就会上涨，租金上涨成本就增加，你出售的商品提价是必须的！所以房价上涨引起物价上涨对我们每个人都不是好事，对炒房者才是好事！
谬论四、土地供应越来越少房价会越来越贵
中国土地市场在很大程度上影响着人们对房价涨升的心理预期。2007年以来，不少房地产商把土地紧张和地价上涨当做理由，以回应购房者对房价高涨的质疑：土地越来越少，地价会越来越贵，房价自然是一路攀升。
土地越来越少，成了对房价上涨的理由，如果按这种逻辑一直下去，房价肯定是不可能下跌，其实这些认识都是错误的，我们又回到70年的土地使用权，国家收回70年的土地使用权，就是为了再向社会供应土地，所以70年一个轮回，土地就这么被循环使用，也就不存在土地越来越少的谬论，还有30多年一批70年产权房就到期了，政府就又有土地卖了。所以那些指望70年后产权房屋想续期的就别指望了，当然这让下一代去承受了。
其实这也没有什么不对，70年产权给了你一生居住权，房闹的不该是你，如果你30岁去买已经使用了40年的房，你60岁房屋产权到期，你说政府没有权利来赶你，你不反省一下吗？你就不能买新房吗？
当然40年的房价很便宜你只是过渡一下，也是无可厚非，如果按房龄算已经很便宜了，就说明房价已经按房屋使用时间折旧了，谁还在意房屋70年后成砖头的事呢！但是如果那些买成了钻石价，他们是肯定会成房闹的。如果70年产权到期不执行，全国人民有房的都可以不执行，那中国就没有土地可以回收了这是不现实的！只有压了第一批指望70年后还可以再住70年的人，后来的人也就知道原来是这个样子的，也就知道房产的真正意义了。只有70年土地到期收回制度，这样政府就有土地卖给开发商再造房，开发商造好房再卖给我们下一代，70年的土地也就循环起来了。
谬论五、城镇化让房价越来越贵
支撑这个理论的是，农民进城了，要买房，房屋就少了，房价就贵了。
进城的人比城里人还富有吗？当然城中村拆迁发财的是个例！城镇化只会让房价回归，现在很多的农村人出门打工，这些打工的人家里城镇化了，他会回家吗？
城镇化是将人口引进城市，但是这些人是富人吗？这些人是人才吗？所以这些人购买力是有限的，也只是进入三线城市里，也只能接受三线城市的房价，但这些理论也用在了一线城市，也给一线城市房价上涨助长了动力。所以城镇化让房价越来越贵一点也不靠谱，倒是开发商可以在三线城市建更多的房赚取利润。
谬论六、刚需不会让房价跌
好象房价都是刚需买起来的，很多说房价不能跌，还有那么多刚需呢，结婚买房吧，改善住房要买房吧。买了再租出去，是刚需吗？
何为刚需呢，“刚性需求”被开发商奉为金科玉律。房价频繁上涨但购买者众多，出现追涨购买的背离现象时，开发商们会高调宣称，这是住宅市场的刚性需求所致，需要买房子的人太多。房子销售放缓或者市场萧条时，开发商们仍旧会站出来吼两嗓子，一方面是暗中互相安慰：没关系，住宅市场有刚性需求，现在销售放缓是暂时的，另一方面，此时的口号更多是喊给购房者听的。很多人已经买了房不住却租出去，就是怕以后买不起，所以在国五条出台，又有一波冲进去了。
看看《央视财经评论》特约评论员 尹中立对刚需的解释： 实际上刚需是一个伪名词，大牛市的顶部最重要的特征就是价升量增，为什么价升量增呢？实际上这些所谓的92%当中，可能有相当一部分，如果按照他的购买力的话，他明年，或者说五年、十年以后购买，但是他已经迫不及待，为什么迫不及待？假如按照现在的上涨速度，我明年、后年买可能就买不起了，所以大家把老人的养老钱凑一起付首付，通过按揭贷款去强行购买。那么，不具备购买能力的这些人都已经背着钱进来了，就说明后面已经没有部队了，没有队伍了，那就有可能是最后一波傻子，最后一波傻子一定就是这种最没有钱的人进来了。
目前多数房产是贷款20年说得不好听就是透支20年的钱买的，也就是借20年的钱买的，这样的市场能叫刚需吗？

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